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保存，个体私营店铺则在网点调整时被撤并。
“文革，期间。
观前地区成为“革命，的中心；石路地区多家商店被毁，商业区逐步萎缩。”
虽然面对这一段历史，大家都已经习惯了，但毕竟不好一直谈。
张羽也很聪明。
对此一言带过，立刻接口：“但是我们分析过去。
是为了正视当前，展望未来，所以我接下来分析一下当代吴城商业中心区的萧震知道，今天调研中小张羽汇报工作最关键的部分即将到来了，也摊开纸，拿起笔，准备做记录。
这个动作现在已经有些少见了。
如今在一般情况下。
领导发言。
下面的干部做记录，那是当然的。
但下面作报告。
领导做笔记，则比较少见。
规划局的干部们不知道萧震的习惯。
但看见这个动作。
也还是清楚萧发对这次调研的重视。
一个个更加打起精神来。
张耀倒是清楚，其实萧寂这个动作虽然也不是每次调研都会做出，但也不算少见基本上除了纯粹的“认路”之外。
萧震有正儿八经的工作要调研的。
都会做一些笔记。
至于这些东西最后萧震有没有真正在意，那就是他张耀也不清楚的了。
只是据钟毓说萧震晚上有整理工作笔记的习惯。
也许，他真的会看一看吧。
张耀心里想着，张羽的声音却继续传来：“吼年至今。
也就是改革开放后，吴城经济职能由原先以工业为主转向二三产业结合的综合职能。
咽年，观前街辟为全国第一条步行街。
每天由个体工商户形成夜市。
此时期中心区以传统的老店、名店和专业型中小店铺为主，大多沿街布置，呈现出传统的商市风貌。
呐年代以后，吴城经济持续高速增长，成为长江三角洲地区重要的中心城市之一。
一方面。
城市面临着经济产业结构的战略调整以及迅速发展第三产业的需要；另一方面。
土地使用制度的改革、级差地租的运用和房地产业的发展以及大量外资的弓入大力推动了城市中心区的开发。
商业中心区的格局和形态都发生了显著变化。
主要有4点：”商业设施的构成变化。
商家突破了单一经营的传统模式，融商业、娱乐、餐饮、休闲小办公等为一体的综合性大商场增多，而专业性商场、传统类名店和服务类设施逐渐萎缩。
据鹏年的调查资料显示。
市区建筑面积以上的大中型综合商厦已达刃家。
在建巫家。
总计口家。
石路地区内，集中了市区田的大中型零售商场。
2，布局结构的不平衡。
由于人民路是古城的南北向主干道。
大型商场集中在观前街与人民路的交叉口周围建设，呈丁字型布局，购物人流集中。
经常弓发人民路的交通不畅。
而观前东部商家和购物者较稀疏。
未起到人流的平衡和疏散作用。
3。
空间形态的变化。
观前地区有建筑离度的限定，新建商场就水平向扩展成方整体型，构成了高密度的沿街立面。
原先“沿街一层皮。
式的传统商业街模式被商场的插入所打断，形成荐面结合的模式，部分地段随着商场的增多演变为成片的布局。
石路地区则垂直向生长。
共有刀余幢高层商业综合楼在此时期兴建。
4。
公共空间的商业化。
大量商场建设使原本有益于社会交往的街道生活空间趋向消失，以追求利润为目的的商业空间增多，商业区的步行活动越来越简单，除了购物。
其它如休憩、交往和闲逛等非消费行为因失去物质环境的依托而变得困难。
商业的雷同建设和无序发展导致了商场的效益不佳。
甚至亏本经营。
同时，综合环境联七、物质环境老化和交通环境杂乱。
致使商业中心区的含金量明显下跌。
呐年吴城开始对观前地区进行整治更新。
其功能定位为“具有浓郁地方特色的融商业、文化、宗教于一体的市区购物小餐饮、休闲和旅游中心”萧震忽然插嘴问道：“那么小通过这些对吴城商业中心区历史进程的考察。
张局得出了一些什么结论呢？”“结论不敢说，只是略有所得。”
张羽谦虚道：“首先，吴城商业中心区的形成、发展及其空间分布是个因素复杂的动态过程，并与整个古城的城市形态演化构成一个互动整体。
其中，交通便捷性在商业区的形成中扮演重要角色，人口分布密度则与商业区的生长相互促进。
宗教设施等公众聚集场所往往也是商业区的生长点。
随着城市的扩展。
商业区演变成双中心的布局。
另外。
人为因素会对商业区的成长产生不同影响，如战争使商业区处于崩溃和修复的周期性振荡中。
更新了常规下难以调整的商业区功能结构以及空间分布，而规划建设一如开路、建公共设施等也会促进商业区的发展。
当然。
历史延续性是商业中心区的固有特征，内在的市场活性和外在的公众认同性使商业中心区在复杂的社会变迁中保持相对的区位稳定性。
其次。
商业中心区的演化和城市的道路交通结构总是处于相互促进、相互冲突和相互建构之中。
商业区兴起往往得益于良好的交通区位。
但它的进一步发展会从本质上要求吸引更多的商品和人流的集聚，而道路交通则要求合理疏散工一旦这种集聚的要求超过了道路结构的支撑阅值，商业区就会自发地施压，达到对周围道路结构的调整。
这种调整的力度主要反映在两个方面：一是地理区位。
商业区越是位于整个结构的核心，所起的作用也越明显。
二是发展规模。
商业区规模越大。
辐射范围也越广。
如明清时期间门商业区以外促内，弓发了古城区西北部的结构变迁。
再次，商品流能性质决定了吴城商业中心区演化的总体特征。
首先。
商品流通的广度和深度是和城市的区域地个及其发挥的辐射作用相匹配，这影响了商业中心区的规模乃至空间分布。
其次。
商品流通的内容与城市的功能定位密切相关。
这形成了商业中心区的地方特征和经营结构。
另外。
商品流通的模式也会随着社会生活和科学技术的进步而发生变革会使商业中心区的结构形存和总体布局发生相应变个然后。
公众活动是商业中心区演化的持久动力。
作为市坊制解体的衍生物，商业中心区从一开始就不仅是商业设施的集中地，而且更是市民的重要生活场所。
虽然吴城各时期商业中心区的行业构成、市场内容、空间形态乃至总体布局都不尽相同。
但其固有的开放性和公众性吸弓了各地区不同经济文化背景的人群。
最后，交通工具变迁是影响商业中心区演化的重要技术因素。
商品流通和公众活动是商业区构成的两个主要因素。
承载二者通达的交通工具也就成为其发展的重要技术支撑。
古代吴城市域范围不大且依水为生商业区的分布更多地依赖于货物运输，周门地区因对外水运便捷而崛起。
近现代吴城城稍有扩大，火车和公交车成为新兴的运载工具。
石路和观前地区先后繁华。
而当代吴城城的规模成倍增长，多数市民需借助交通工具到达古城商业中心区，过多的车辆交通制约了商业区的持续发展。
国外的历史也表明，私家车的普及是造成城市商业中心区衰败和郊区购物中心兴起的重要原因。”
萧震这次带头鼓起掌来，其余人自然也有样学样，一个个巴掌直拍。
生怕拍轻了萧书记看见有意见。
萧震却是拍了几下就停了手，笑着问道：“张局长工作做得很足小我很欣慰。
那么你对于现在吴城商业区。
有什么问题和建议。
譬如说商业中心区的整治这些方面。
有什么建议呢？”张羽笑道：“目前观前地区一、二期工程的整治已经完成。
玄妙观地段被开放成为市民文化休闲的佳地。
观前街的沿街旧建筑也进行了立面整修，通过加檐设廊。
形成粉墙黛瓦的江南民居风格，商业日销售量据统计比整治前增加刃次以上。
商业中心区作为城市中最具活性最具代表性的“核”在城市形态的历史演化中一直起着关键作用。
特别是对于吴城这个历史古城来说。
商业中心区的更新建设更应谨慎对待。”
萧震不置可否，只是说：“具体一点。
有针对性一点，我不听空话套话。”
张羽心中一凛，忙说：“是有些需要注意的问题，主要是以下几个，方面。
一是规模容量的控制：观前地区的整治目标将原先借助绝对区位优势单纯购物行为向凭借综合优势的多元化特色化方向转变，适应了观前中心区发展的未来趋向。
但从具体的规划指标和实际建设来看却不容乐观。
大型零售的总建筑面积由整治前的。
皿弥心增长到呕酗口。
这势必使整治更新变成了再开发建设，加剧了此地区商业设施的集聚。
进一步引发人流的集聚。
对古城中心区的道路结构和土地利用都将产生不利影响。
观前地区前期的失败已证明了一项由市场操纵的商业开发所带来的发展可能比不发展带来更坏的后果。
单个项目的成功与否不能仅以自身的效益来衡量理应放在所处周围地域的背景中去分析。
吴城古城区的商业开发更应以历史文化名城保护的大局为重萧震听了这话，才收了声肃的脸色，点了点头。
张羽便继续说：“二是建设周期的调整：观前地区占地近皖。
有居民强户，企业单个鹏家，所涉及的部门达钦个，这决定了更新整治是一个复杂的社会系统，规划由此分三期实施。
然而就工期而言，首期从初步方案论证到最后竣工不足一年，其目的无非是追求短时的经济效益和社会效益。
而环境效益却因缺少精品意识而很难得到保障城更新是一个持久的、动态的、精致的、复杂的过程，商业中心区更是存在自我演化的特征，是一种独特的空间历史积累。
因此。
建议整治周期和分期宜根据市场情况和城市建设等因素动态调整，确保整治的渐进展开和良性循环张羽说到这点。
倒是很符合萧哀的心思。
不光点了点头。
还在笔记本上记下了几句话。
然后便听着张羽继续说：“三是公共环境的完善：社会进步使市民闲暇时间增多，“以出行城市中心区作为娱乐活动，的行为将大大增加，况且吴城向来就有，荡观前，的传统。
因此相比商业设施而言，中心区更需要营造多功能的公共开放空间。
历史形成的城市空间及其网络首先应得到强化和保留，此地区集中反映了吴城近代社会的生活变迁，是深层次过程文化的遗存，不能将历史文化名城的保护片面理解为建筑意义上的粉墙黛瓦民居风格的继承，以为只要控制建筑风貌就可以对古城大刀阔斧。
其次要适当开辟新的公共活动空间，塑造宜人的休闲交往场所和优良的生态环境，避免单一地追求视觉的美化和秩序化，整治后的观前街步行道上清洁明亮了，但也不见了大树，体现不出对城市生活和生态的基本关怀，这是非常可惜的萧震这叮，时候插了句话：“这一点说得很好。
对于历史名城的维护。
并不能满足于外表上的秦砖汉瓦、黛瓦粉墙。
关键是文化是不是得到了传承，另外生态环境的问题也很重要”人间天堂，是怎么体现的？是满地垃圾。
污水一城吗？这些问题。
都需要我们综合考虑，张局。
你继续。”
“是，萧书记张羽点头继续：“四是交通工具的引导：随着市区面积的扩大和市民经济水平的提高，原来去观前首选的自行车出行方式将发生转变。
西方国家的经验表明公交系统的良好运转是城市中心区复兴的契机和关键，是改善环境的基础保障。
因此，观前整治中除了在本地区适量配备停车场外，更应注重覆盖高效快速的公交系统与此地区的衔接。
这既可缓解古：区道路紧张、交通拥挤的现状。
又可提高中心区的可接近度。
同时。
采取有效措施（如控制停车位、扩大步行区等树小汽车进行有计划的抑制。
否则。
大量的私车消费不仅会对商业中心区。
而且会对整个古城的道路结构产生巨大冲击，进一步导致新一轮的古城区道路拓宽“啊。
说到这里。
我再插一句话。
萧客先前很少插话。
因为吴城商业中心的历史形成这些东西。
他肯定不如张羽这个专业人士有研究。
“专业的事情交给专业的人办”一贯是他的行事准则，所以他不插嘴。
但现在说到实际操作。
萧震就肯定要表达自己的意见了，要不然他萧书记一直保持沉默。
下面的人也不好领会领导的意图，那事情就难办了。
就算下面的人摸索着办了。
也容易办出不符合领导心意的事来。
于哪个方面来看都不好。
所以萧震再次接着张羽的话说道：“说到这个交通问题，我要告诉大家一个事。
据有关部门分析。
大概到刃旧年左右，我国的汽车销量将会超过美国，达到年销售一千万辆以上。
此后还会继续发展，甚至有望在刀口年左右突破四万辆大关。
几乎达到美国两倍。
雄踞世界汽车销量榜首。
我说这个，话的意思是想提醒大家。
作为华东地区经济的领先城市。
我们吴城汽车总量可能会在今后数年出现爆炸式的增长届时吴城城区的交通压力将会很大我们的城市规划部门对此一定要有预见性。
要高瞻远瞩。
我们不能一个规划做出来。
只能用区区几年就要修改。
甚至动大手术。
要尽量杜绝这样的重复建设。
让每一份力量都得到最完全的发挥，而不是浪费。”
他说完，朝张羽一摆手：“张局继续。”
张羽被萧定打断倒是没有什么意见，领导打断你的讲话，然后把你的意思肯定一番，再强调一下，那是对你肯定，这不是什么不好的事。
张羽自然不会误解，听得萧哀的话，张羽便说：“好的萧书记。
最后我说一下关于商业中心区的孕育问题。
如果说商业中心区整治在于环境质量的综合提高和空间功能的局部重组，是空间存量调整的话，那么商业中心区的孕育则在于城市发展的结构完善，是空间增量的布局。
纵观古城商业中心区的变迁史，自民国后古城已形成第三代商业中心区“双核对峙，的态势当时建成区不足欲昭。
目前吴城的城市形态经历着前所未有的变化。
东园西区的崛起使市区扩展到了田多闹，而商业中心区的布局却变化不大。
这一方面制约着新区的进一步发展，另一方面加重了古城的交通负荷。
如今观前街两端的人民路和临顿路拥堵现象十分突出，古城区机动车日间平均时速�