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雌鸩莅伞！彼淖叛裕沣等皇又Ｋ憷凑馐撬锖楸苌贤跏赖牡谝桓龌睾稀Ｔ诘笔保蚩坪屯跏酪讶缛罩刑欤蘼燮笠倒婺！⒅然故瞧笠导业暮耪倭Γ吵塾胪蚩啤Ｋ锖楸胪跏溃豢赏斩铩５牵锖楸哉飧霰茸约耗瓿�12岁的前辈好像一点都没有谦让的意思。也许，这也是当年孙洪兵跟刘传志杠上的原因，也许他与生俱来就是有一种挑战权威的爱好？
转眼到了2003年7月，又是中城房网的一次论坛。轮到孙洪兵发言。他先是东拉西扯地侃了一段，然后突然用轻描淡写的口吻说：“一个城市应该能支撑一个50亿元到80亿元销售额的地产公司。顺驰今年销售额要达到40亿元，我们的中长期战略是要做全国第一。”说到这里，他微微顿了一下，侧脸看了看坐在一旁神情阴晴难辨的王世。接着悠悠地说：“也就是要超过在座诸位，包括王总。”这时候，全场已是鸦雀无声。所有人的目光都在看王世的表情。自19年前出道以来，这大概是王世遇到的最离奇的事情了，从来没有人敢于用这种充满火药味的姿态当面向他发起挑衅，这似乎不是企业家之间应有的相处之道。他几乎是不假思索地应声反驳道：“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？”
王世的反应在孙洪兵的预料之中。他好像一个做了恶作剧而得逞的坏孩子，带着一脸坏笑地回应说：“王总，我们可能超不过，但是你总得让我们有个理想吧。”这个有趣的细节被在场的数十位记者亲眼目睹，在大家的印象中。此前的顺驰和孙洪兵不过是中国地产界的二流角色，而这番突兀的挑衅式对话。却让所有的人对他刮目相看。在一个资讯过度的时代里，任何一个行业都需要那么几个与众不同的异端分子。他们用极端或特立独行的方式为容易疲倦的媒体提供刺激的话题。
孙洪兵的表演无疑让唯恐天下不乱的记者们兴奋不已，从此，顺驰的一举一动都能够跑到主流财经媒体的版面上了。数日后，赚足了眼球的孙洪兵回到公司，他召开中高层大会，宣布顺驰将走向全国的重大战略，“坚定、坚决地进行战略储备”。他在会上的讲话题为《鸿鹄之志向，蚂蚁之行动》。联想到他几天前挑战王世的情景，他自比鸿鹄，自然是将后者莫名其妙的视为了燕雀。在年底的一次记者访谈中，当被问及“顺驰凭什么挑战万科”时，他更是直截了当地说：“万科不是我们的对手。”他的解释固然是“我们最大的敌人是我们自己”云云，但是其向万科挑战之心却已昭然若揭。
孙洪兵以近乎无礼的方式挑衅王世，看上去很不可思议。不过，他这么做，除了桀骜本性之外，并非是完全的冲动行为。事实上，正如刘传志所评价的，这孙洪兵已经一眼把某个产业看到底的能力。2003年以后的中国房地产市场一派火暴，首都、上沪等中心城市的房价年均增长都在30％以上，吴晗、余庆及天京等次中心城市的房价也水涨船高，民众购买力很强的航州等地还出现了炒房团，更引人关注的是。很多二线城市也相继到了房价井喷的时刻。孙洪兵判断，随着宏观经济的向好，中国房地产市场将有一个较长期的上涨阶段。这与当年港港和日本及韩国等地方经济起飞时期的情况非常相似。而在这种大背景下，全国的房地产公司绝大多数苟且在一个城市。只有万科等极少数企业开始了异地开发。各地政府在经营城市理念的推动下，其实非常希望有实力的房地产公司进入开发，土地的公开招标制度也为企业拿地提供了政策上的可能。
一个最为重要的事实是，房地产业实在是一个利润太高的行业，而且房价又在持续上涨的通道里。综合上述的种种分析，孙洪兵得出的结论是，此时正是走出天京，到全国去“割稻子”的最好时机。他对那些房地产到底有没有泡沫的争论十分不以为然。在一次对话会上。他不耐烦地说：“咱们开发商在这里讨论泡沫毫无意义，如果你判断有泡沫，那就赶快卖房；如果判断没泡沫，那就赶快买地……”在下决心要走出天京之后，孙洪兵首先要做的事情就是把顺驰的品牌在全国打响。这时候，对他来说，最直接且没有成本的做法就是，用耸动性的方式挑战这个行业的第一领袖。这自然也算是眼球经济的一种。孙洪兵的目的一下子就达到了，他没有能够当场激怒早年性情暴烈、后来涵养竟修炼得很好的王世，却也让全行业的人和媒体记者跌破了眼镜。
孙洪兵出征全国。第一个大的战役就选在了首都。深港住交会——全称为“中国（深港）国际住宅与建筑科技展览会”，是当时国内规模最大的房地产展会，每年与会者超过10万人。几乎所有重量级的房地产企业家都在会上出现，因而被视作“超级名利场”。在2003年11月的住交会上，孙洪兵又一次语出惊人：“首都的好房子还没有出现。”就这一句话，把京城里上千个同行都集体得罪了。2月8日，首都市首次拍卖大宗国有土地——大兴黄村卫星城北区一号地。750平方米的国际饭店会议大厅座无虚席，共有10家房地产商报名竞买，其中有华闰、住总、富力等著名大佬，顺驰也在其中，在一开始并不太起眼。尽管在不久前。孙洪兵已经被炒成了一个新闻人物，但是大家还是把他当成一个喜欢说些疯话的戏剧式人物。竞拍会结束。顺驰以高出起拍价1倍多的9。05亿元拿下这块地。
当天晚上，顺驰宣布。6个月后大兴项目将上市销售。顺驰的出价让业内人士大呼难以想象。根据他们的测算，该项目的房价将达6300元/平方米，高出同一区域的项目约2000元。这时候，人们才相信看上去有点疯疯癫癫的孙洪兵似乎真的想兑现他对王世的挑衅。就在北京拍卖会的同时，十几支调研小组已经像饥饿的猎豹在全国各地四处寻地，孙洪兵把要拿的土地分成四大类：第一类是指三线城市的小地块，可以快速实现现金流，并且利润率很高；第二类是主要城市的中高档项目，规模不大，一期就可以开发完成；第三类是属于目标城市的中等地块，分两期开发；第四类则属于目标城市的大型地块，符合公司长期战略目标，能够使顺驰在将来成为区域性的领导者。
从2003年11月到2004年8月间，全国各地的开发商都经受了一次又一次的顺驰风暴。在史家庄，顺驰以5。97亿元拿下一块起拍价为2。04亿元的地块；在上沪以1。2亿元拿下130亩土地；在南津，以6。53亿元拍得河西的奥林匹克体育中心地块；在肃州，更是出价27。2亿元吃进工业园区地块。在根据地天京，顺驰花了17。515亿元买进奥林匹克中心配套项目，创下该市土地公开交易史的纪录。顺驰所购之地，大多数为拍卖所得，所以在每一个城市，它都被视为陌生而可怕的搅局者，其参拍的土地基本上都成了当地最贵的地块，因此又得到了一个“天价制造者”的雅号。它理所当然地受到了很多区域性开发商的抵制。在史家庄，当地最大的房地产商在一次与顺驰同台的竞标中落败，其总裁震怒之下起草了一份致业界的倡议书，认为顺驰参与竞标扰乱了当地的土地秩序，导致混乱局面，影响当地土地的持续开发，大家应该一致谴责顺驰以及一起抵制他。
这些插曲除了能生动地佐证顺驰的攻击力之外，并不能阻止它猛兽般的脚步。到2004年8月，顺驰旋风般地跑马全国，共购进10多块土地，建筑面积将近1000万平方米，其中长三角地区就占了400万平方米。在短短的1年时间里，顺驰从一家地方性公司变成了全国性公司，企业的员工从几百人陡增到近万人。孙洪兵所取得的业绩似乎也很让人服气。2003年，顺驰的销售额如他所预言的达到了45亿元，而当年万科的销售额为63亿元。在外界看来，年轻的顺驰或许真的能在未来的一两年内就超越行业的大哥大。孙洪兵提出的全国战略计划更是让人看到了他的勃勃雄心：3年内，进入一线城市首都，进入有增长潜力的二线城市，进入天京市周边的三线城市；5年内，集中力量进入两个以上一线城市，以一线城市为中心覆盖周边二线城市；10年内，在所有一线城市成为主流开发商，并覆盖绝大多数二线城市。
在中国企业史上，已经让人目睹了太多让人热血沸腾的战略计划，但是最后这些计
第三千三百九五章 可惜（）
孙红兵不是草莽型的企业家。他出身名校菁华大学，拥有硕士学历。在佛大学商学院读了半年的格鲁夫等全球知名企业家有过同场研习的经历。因此，不能简单地认为，他的全国战略是一次缺乏规划、毛手毛脚的冒险。事实是，在舆论高调的掩护下，他在相当多的方面进行了缜密的思考和筹划。首先，他在拿地上很有技巧性。顺驰所拿的土地大多数是在城市的边缘地带或者规划中的新中心，在首都是南城大兴黄村，在正州是东新区，在上沪的两块地是离市区有1小时车程的郊区，在南津是河西新城区，在肃州的两块地均在新的工业园区，在有锡是滨湖新城区。
这些土地都有以下的特点：由于是“生地”，不被注重短期效益的当地开发商看好，竞争相对不太激烈，而且有未来升值的潜力；当地政府的出售心急迫，便于获得支持；基本上没有拆迁的遗留问题，有利于迅速开工和交付；地块面积普遍较大，适合建设大规模的中低档住宅楼盘。其次，在项目定位及设计上有很强的现实性。顺驰坚持只做住宅项目，而且以中档价位为主。孙洪兵认为这类房产的消费群最大、变现性最高，适合短期内快速出售。而相对于很多地方上的开发商，顺驰所形成的全国性品牌、较为成熟的广告营销手段和设计理念则具有一定的竞争优势。除了以上两点，孙洪兵最重要的战略基点是对现金流的严厉控制。有人计算过，顺驰在1年时间里拿地的资金累计需要80亿元，以顺驰现有的资本实力根本不可能支付出那么一大笔钱。因此，对于强力前行的顺驰来说。唯一可行的战略便是把有限资金的使用效率提高到极限！
提高资金效率的第一招，是大幅度地缩短建造和交付的时间！顺驰在建造速度上一直在创造“全国纪录”。2002年9月，顺驰在天京唐沽拍得一个40万平方米的地块。从进场施工到开盘销售，它仅仅只用了2个月的时间。让同行大为惊奇。2003年底，竞买首都大兴黄村地块得手后，它当天就宣布将在6个月内开盘，同行均认为绝无可能。因为按照行业常规，从规划设计到开盘销售，一般起码需要1年的开发周期，但是顺驰竟打破常规，真的在6个月后如约开盘。其后。它在各地的项目均以6个月为最迟开盘期限。规划、建造时间的缩短，当然让顺驰的获利能力大增，特别是在所谓的三线城市，如荆洲、榆迟等市，顺驰投入几千万元购地，4—6个月内就开盘收钱，半年左右就可收回成本并获得丰厚利润。
第二招是加快现金的流动和运用。孙洪兵认为，现金流体现了一家开发商的实战能力，顺驰的商业模式就在于“缩短从现金到现金”的周期。在实施全国扩张战略后，顺驰的预算从半年调整一次很快缩短到每月一次。后来到了每周一次。它还形成了以天为单位的紧绷型现金流模式，公司建立了严苛的考核指标体系，关注到每个项目的开工开盘时间、回款、现金调度。这一切均以天为单位，任何一个时间节点均不得有延误的借口。顺驰的业务中心也是围绕现金流来展开的，包括在全公司统一调度资金、延缓支付买地的钱、3个月至6个月开工、提前收取业主购房款项、利用合作伙伴的资金等，这一整套办法，都是为了保证现金不断流。
在内部控制的同时，孙某人还提出了“付款方式比地价更重要”的理念。他决定一块土地的取舍，一是考虑地价，二是看付款方式的优劣。他往往要求政府方面降低首付款的比例和延长结算的周期，如果这方面有弹性空间。他宁可提高土地的购买价格。出于对中国房地产业的长期看好，孙宏斌企图用眼前的利益来换时间。靠地价的持续上涨来弥补购地的高成本。他的这种策略受到不少地方政府的热烈欢迎，顺驰因此不惮于进入任何一个陌生的城市。他的所有战略设计其实都是围绕着“速度”两个字。当各方面都不完全具备成熟的条件时，他必须在最短的时间内取得决胜，用速度来击败一切竞争对手。
在实际的操作中，他的战略似乎真地起到了以一博十的效率，顺驰以较少的资金快速地运作着一些庞大的项目。以首都领海的一个项目为例，土地款项为9。05亿元，开盘前付30％，年底再付30％，余下将在第二年付清。运作这个项目的总投入约需20亿元。顺驰以3亿元启动，前6个月规划和开建期内的资金全部由承建商垫付，开盘当天就有1亿元的销售额，以后的工程款及地款都通过销售回款。从开盘到年底，公司共回笼6亿多元的资金，不仅足够本项目使用，还可以拿去买新的土地，其资金杠杆效用率高达1∶7。据公开信息披露，顺驰在2004年的现金流总量中有78％是通过销售得到的钱，只有10％和12％是来自银行和合作单位。在当时，几乎每一家房地产公司都在使用银行和合作单位的资金运作策略，而孙洪兵的超人之处，是他用紧绷而极端的速度战略将之发挥到了极致。
王世曾经替孙洪兵算过一笔账：顺驰通过高地价的投标策略攻城略地，截至2003年底，顺驰预缴地价的资金在70亿元人民币以上，进入2004年第一季度，预付资金规模已经超过100亿元。从资金流上看，除非有强大的财团或银行做后盾，否则按期交付地价款是不可能的。资金流靠什么支撑呢？顺驰的答复干脆简单：靠销售资金回笼。问题是天京的地产项目销售回笼的资金不足以支撑需上缴的迅速增长的土地款。顺驰到底靠什么维持紧绷的资金链条呢？这不得不让人作出一种假设：顺驰在冒险，在赌博。在赌如今各级地方政府执行拍卖土地政策时的公信力。
王世因此断言：“顺驰如此夸张的拿地方法将影响到全行业，这种恶意的竞争和同政府的博弈方式对于市场的规则而言是一种巨大的破坏。”奈何天不佑孙洪兵！如果仅仅从战略本身而言，孙洪兵无疑是一个天才。他一眼看穿了房地产业的暴涨特质。然后以最快的速度和最科学紧凑的策略获得了最大的成功。2004年，顺驰宣称实现了120亿元的销售额——实际上完成了92亿元。富力集团董事长李思廉在一次论坛中说：“如果孙洪兵今年真能做到100亿元的销售额。那正是万科和我公司销售额的总和，的确算得上是地产企业里的第一了。”孙宏斌日后说，如果老天再给顺驰1年时间，就足可以消化掉所有的财务风险，实现全国战略的“完胜”。
可惜，“老天”偏不给这一年时间。就当顺驰在各地疯狂“吃”地的同时，全国的房地产市场已呈现出过热现象。中国社科院的一份年度报告称，从宏观层面看。2004年由于全国房地产市场，尤其是东部沿海主要城市房地产市场不断升温，房价不断上涨，造成大量普通居民买不起房，直接影响了城镇居民家庭住房条件的改善，同时也影响到金融安全和社会稳定，民怨已渐成沸腾之势，上涨过快的房价成为千夫所指。其实这还